我們為什麼一邊diss高週轉,一邊又拼命學習碧桂園?

地產人言2018-07-12 07:15:36



豔姐說



今天,豔姐想和大家聊聊“高週轉”。

 

很奇怪,不知道從什麼時候起,“高週轉”成了一個“見不得人”的詞。大眾和媒體對其廣為詬病,甚至一些房企也很忌諱提及這三個字。

 

大家的邏輯很簡單:高週轉=速度快=質量差。

 

乍一看,這個因果關係似乎挺有道理。但高週轉就只是追求速度快嗎?再進一步,速度快就一定不好嗎?


1
高週轉是房企的必然選擇


提到“高週轉”,很多人都會想到碧桂園。

 

的確,在碧桂園身上,“高週轉”這個標籤的烙印太深了。尤其是今年4月,碧桂園接連三次發文,高調的把“高週轉”三個大字寫進了紅頭文件,更讓其一時間成為輿論關注的焦點。

 

但事實上,地產圈內奉行“高週轉”的遠不止碧桂園一家。

 

比如,最早提出高週轉模式的萬科,就在很長一段時間“5986模式”(拿地5個月動工、9個月開盤銷售、第一個月售出八成,產品必須六成是住宅)當成其發展壯大的制勝法寶。


泰禾集團董事長黃其森也要求“2018年集中力量強化高週轉,旗下項目追求6個月的開盤速度”,並公開表示“高週轉就是利潤,就是競爭力。”


就連央企老大哥保利,也在2018年總經理工作計劃中明確提出,新形勢下,公司將堅定實施“高週轉、強回籠、適度槓桿”的策略,強調高質量增長。


在很多人看來,房企們爭先恐後的把高週轉當作是企業發展的不二法則,無非是利益使然。


不過豔姐認為,高週轉並不是房企為了利潤的主動選擇,而是一種被動的、不得不做出的選擇。

 

為什麼這麼說?

 

首先,瞭解房地產的人應該知道杜邦分析法,即:

 

淨資產收益率=銷售淨利率x資產週轉率x權益乘數

 

這三個因數通俗來講就是利潤率、週轉率和槓桿,它們中任何一個提升,都會導致收益率的增加。


那麼現實呢?

 

一邊,土地價格水漲船高、市場競爭愈發激烈,房企想要通過降低成本或提高售價來提升利潤率的空間已經很小;

 

另一邊,隨著“去槓桿”的金融政策導向以及各種融資渠道的日益收窄和融資難度的增大,房企一味加重槓桿的風險又很大。

 

也就是說,在目前的市場背景下,房企想要提高收益率,只能靠提高週轉率來實現。

 

除了現實所迫,房企熱衷於高週轉還有一個原因是為了規避風險。


大家都知道,房地產是一個受政策影響很大的行業,今天市場暴漲,明天可能就跌入谷底。所以對房企來講,最好的辦法就是速戰速決。


比如碧桂園,就因為高週轉玩的好而受益頗多。


豔姐翻看了碧桂園的2017年報發現,2017年碧桂園銷售業績5508億元,而回款竟然有5000億元,佔比達到90%;而且,儘管其規模巨大,但淨負債率僅為57%。


碧桂園能有這樣的財務數據,在很大程度上得益於高週轉,因為週轉的快,資金回籠就快,利息成本就低。


難怪碧桂園董事局主席楊國強曾公開表示,“高週轉是抵抗任何風險最有效的手段”。


2
速度快並非靠犧牲質量


雖然高週轉對當下的房企來說,是一種必然選擇,但從購房者的角度來看,高週轉意味著開發週期被壓縮,這就勢必會影響建築品質和工程質量。


於是,每當出現施工事故或者房屋質量問題的時候,大家都會不自覺的把矛頭對準高週轉。


那麼,速度快是不是真的等於質量差呢?我們來看一個例子。


上世紀80年代,中建三局在承建深圳國貿大廈時,創下了三天蓋一層樓的速度,成為中國建築史上引以為豪的“深圳速度”,很長時間內都被當作典型廣為宣傳。

 

如今30多年過去,國貿大廈的質量並沒有出現什麼問題,依然是深圳的標誌性建築之一,每年吸引大波遊客前去參觀。


由此可見,速度快和質量差之間並不存在絕對的因果關係。

 

80年代的技術顯然遠不如當下,但那時人們尚且對快速高效的蓋房速度讚譽有加,為什麼到了科技突飛猛進的21世紀,卻詬病連連呢?


豔姐認為,這其中可能存在一些誤會。


拿碧桂園來說。


其一,很多人吐槽碧桂園的高週轉,是誤以為碧桂園3個月就能蓋起一棟樓,但是豔姐仔細看了碧桂園的高週轉內容,文件裡說的3個月只是從拿地到開盤的時間,而不是交房時間。


也就是說,碧桂園所謂的高週轉,並不包括建房子的階段,所以高週轉和高品質並不矛盾。


其二,碧桂園的高週轉並不是通過偷工減料來實現的,它的“快”,建立在系統運營以及技術創新的基礎上。


首先,碧桂園擁有一條成熟自主的房地產開發鏈條,從設計、規劃、施工到裝修、物業管理,幾乎涵蓋開發的每一個環節,均可由碧桂園自行承擔及實施。這種一體化的運營模式能夠有效的將部分工作前置,縮減溝通時間,從而實現項目的快速週轉。


其次,碧桂園的“快”,更主要的還是來自與它的技術創新。


比如2016年底,碧桂園推出了自主研發的SSGF建造體系,兼具高品質、高速度、低能耗等優勢,在建築業領域引起了巨大反響。


通過SSGF體系,一棟30層高層洋房從開工至交付的基準週期由25.1個月縮短至15.8個月,節省約9.3個月。


除了完工速度快,加快了週轉,SSGF建造體系還整合了20餘種新建造體系,比如鋁合金模板、智能爬架、全現澆混凝土外牆、高精度樓面、排水管預埋止水節、高精度砌塊+薄抹灰、樓層截水系統等,能有效解決滲漏等傳統建造方式中的問題,使“快速度建設高質量的房子”成為可能。


▲ 碧桂園SSGF工藝


由於勞動力比傳統工藝減少1/3,建造速度比傳統建造體系快約1倍,客戶不僅能以經濟的價格購買到高品質的產品,還能在減少質量隱患的同時,通過提高建造效率可以滿足客戶更快入駐新房屋的需求。


目前,這項技術已在碧桂園的上百個項目中推廣應用。



3
碧桂園高週轉背後的支撐力


當然,快或慢其實都是房企的事,購房者最關注的還是產品的品質。


據豔姐對碧桂園的瞭解,作為開發商,碧桂園在工程質量上還是做了很多工作的。


去年,碧桂園將2017年定為碧桂園的“品質管理年”,並嚴格按照國家《工程建設強制性條文》的質量管理要求,針對可能出現的質量問題,比如結構安全、滲漏開裂、觀感、成品的破壞、一些安全漏洞等,設置了工程質量紅線嚴抓工程質量。


除了在技術、原材料、工藝上的要求,還在管理方面提出了要求。比如,交付前一個月必須進行模擬驗收,用客戶的視角去檢查,檢查通過了才能交給客戶。


▲ 碧桂園工程質量紅線具體要求


為此,碧桂園還制定了統一格式的宣傳掛板,張貼在項目現場、項目管理處、集團樓道處等地方,甚至連洗手間都不放過,時刻警示碧桂園人瞭解並嚴格遵守紅線管理規定。


另外,集團工程管理中心也專門成立飛檢小組,進行突擊檢查,發現問題立即發出整改單、警示函、罰款單等。


通過創新,碧桂園還大力度地推廣四新技術,除了上面說的SSGF工業化建造體系,還包括裝配式建築、鋁合金模版工藝、鋼支撐體系,從根本上提升主體結構質量、減少質量通病。


比如,採用鋁合金模版代替傳統木模,可以使模版精度以及強度更高,混凝土結構一次成型,無需打磨修補;此外,工人安裝效率也更高;每棟樓只需要配備一套鋁模,無需設置週轉材料堆場,現場施工更加文明;而且,鋁合金模版可以反覆使用100-150次,成本更低;鋁模材料可以回收利用,也非常的節能環保。


▲ 碧桂園鋁合金模版工藝


再比如,鋼支撐體系。碧桂園採用新型鋼支撐加固體系取代傳統木方進行模版加固。新型鋼支撐加固體系採用冷軋鋼加工而成,相比傳統木方,鋼背楞的強度更高,不易變形。混凝土一次澆築成型,也能夠減少打磨修補。


▲ 碧桂園鋼支撐體系


為了給業主帶來更好的居住體驗,碧桂園在隔牆、門窗、地漏、空調、合理的材料及工藝等方面,也盡力做到細節上的完美。


比如,碧桂園採用的門是集團設計院從27扇門中精挑細選出的6扇最安全、隔音、耐用的;地板也是嚴格選用符合和高於環保標準的材料,如實木複合地板,使用低遊離甲醛的防水環保膠,木質傢俱甲醛釋放量達到歐洲EI環保標準。


值得一提的是,可能是因為董事局主席楊國強本身是建築施工出身,因此對工程質量尤為重視。


據說,楊國強親自爬上空調機查找噪音原因,最終將噪音分貝從40降至33。


他還多次親自改良地漏,經過6次嘗試,終於設計出安裝方便、成本低廉的地漏。


新型地漏的存水量是傳統地漏的四倍以上,水封60mm,地漏部件一次成型,內部不存在任何連接配件,從結構上保證了地漏活水量,有效避免水分蒸發,地漏乾涸和臭氣反溢,同時能實現快速排水,不會積水,日後維修也簡單快速。價格更低於市面60%。


▲ 碧桂園新型地漏設計圖


從支撐“碧桂園速度”的這些背後力量來看,碧桂園的高週轉優勢,不僅來自於成熟的產品線和工程開發流程,更來自於強大的產品力。


所以說到底,高週轉是一種系統的能力,它涉及設計、開發、營銷、產品、成本等各個環節,一個環節沒有做好,就有可能滿盤皆輸。


最近幾年,有很多房企聲稱要學習碧桂園的高週轉,甚至一些非房地產行業的公司都在學,但真正能學到精髓的少之甚少。所以說,高週轉其實也是一門技術,它不是你想高就能高的。


今年,碧桂園又把2018年定為企業的“管理品質年”,預計會在工程質量和產品品質上更進一步。


也正是如此,碧桂園才有勇氣公開表示:快週轉不等於質量差,碧桂園的工地365天開放,接受社會監督。


結語


俗話說,慢工才出細活。但在如今的房地產圈,企業的運轉也要提速。


所以,高週轉本身沒有錯,問題的關鍵不在於房企該不該走高週轉的路,而是如何做好高週轉,讓速度與品質並重。這也是未來競爭中,房企能夠殺出重圍的能力之一。


豔姐承認,現在的碧桂園確實不盡完美,但是,既然能坐上行業頭把交椅,自然有它的過人之處。所以,有不足可以批,有好的也要學,兼收幷蓄,才能推動整個行業的進步。



END.



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TAGS:碧桂園房企鋼支撐體系工程質量