地產股跌,退房聲起,反炒房戰打響,樓市正在開啟新變局

21財聞匯2018-07-11 15:08:39

圖片來源:圖蟲創意


來源:房屋屋(ID:its-home) 作者:凱風君

 

巨輪轉向,通常都是從一些微小的事件開始的。

 

2018年6月,北京通州樓盤,首次出現因降價而導致的業主退房事件;同時,在局部地區,“一成首付”式營銷重現江湖。

 

房企銷售規模再創新高,而地產股卻接連下跌。半年時間,房地產板塊市值蒸發超萬億,部分地產股從最高點直接腰斬,跑輸本就弱勢的大盤。

 

更耐人尋味的是,作為房地產行業的標杆性龍頭,萬科卻宣稱“去房地產化”而在三四線大舉攻城略地的碧桂園,則悄悄開啟了收縮戰略。

 

在監管層面,反炒房戰以前所未有的高態勢開啟。住建部聯合公安部、稅務總局、銀保監委等七部委,針對北上廣深杭等30城,展開為期半年的房地產市場治亂行動,劍指投機炒房、黑中介、違規銷售以及違法房地產廣告。

 

……

 

山雨欲來風滿樓,樓市迎來新的變局時刻?


1

退房再現,偶然還是必然?

 

6月30日,北京通州某樓盤,數十業主圍住售樓處,要求退房。



去年年底,該樓盤備案價高達3.75萬元;今年新一期的銷售均價則調整到2.6萬元。不到一年時間,每平跌了1萬元。一套100方的房子,業主還沒收樓,賬面損失就超過100萬元。

 

當然,通州退房事件有其特殊性。


該樓盤雖然位於北京通州,但遠離通州城區,而距離廊坊只有2公里,實際上與環京樓市相差無異。最近一年來,環京樓市接近腰斬,出現退房潮也在意料之中。

 

雖然目前來看,通州退房事件還只是孤例。但熟悉歷史的人都知道,在2008年、2011年和2014年,每逢房價下跌的關頭,業主退房事件總是層出不窮。

 

可以料想,如果房價出現實質性下跌,開發商以降價回籠資金,曾經在高位接盤的業主,恐怕多數都會拋棄契約精神,尋求退房或補償的可能。


這,顯然只是開始。


2

房企銷售再創新高VS地產股暴跌

 

樓市的信號越發背離。

 

一邊是房地產企業銷售規模再創新高,熱點城市房價仍在一路上漲;


另一邊,地產股卻出現連續大跌,明顯跑輸大盤。半年時間,房地產板塊市值蒸發約5000億元,市淨率創出五年新低。

 

房企的銷售規模再創新高。克而瑞提供的數據顯示,2018年上半年,TOP100房企整體銷售規模近4.6萬億元,同比增長36.5%


龍頭房企中,碧桂園憑超4000億元的銷售額位居第一,緊隨其後的是恆大和萬科,分別為3040億元、3030.2億元,較去年同期分別增長24.5%9.3%


然而,無論是龍頭房企還是普通房企,股價均與銷售勢頭出現背離。


與2018年上半年最高點相比,幾乎所有房企股價都出現下跌:


不到一個月時間,碧桂園跌了將近30%;

今年上半年,萬科從最高點跌落接近50%

以產業造城著稱的華夏幸福,同樣基本接近腰斬;

以豪宅為主要產品的泰禾集團,跌幅則高達60%以上。

 

之所以會出現如此嚴重的背離,原因是多方面的。

 

一是樓市政策開始趨緊,尤其是棚改貨幣化全面收緊。這對以三四線為主要戰場的開發商,形成迫在眉睫的現實壓力,股市率先做出反應。

 

二是房企現金流面臨壓力。房企資產負債率一向較高。據wind數據,2018年一季度房企負債率高達79.42%,創下13年新高。


隨著信用債、海外債、非標融資等融資渠道全面收緊,下半年即將進入償付高峰期的房企,普遍面臨著現金流的壓力。

 

三是政策不確定增強。今年上半年,樓市調控有進一步增強的趨勢。尤其是隨著寬貨幣基調的重新開啟,樓市監控也進入前所未有的強壓態勢。整個市場面臨著越來越大的不確定性。

 

3

萬科拋棄“房地產”,意味著什麼?

 

6月29日,萬科召開2017股東大會,在會上,鬱亮表示:

 

十年後萬科還是房地產公司的話,應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉,萬科的名字取得太好了,沒有叫萬科地產,而是萬科企業。

 

萬科拋棄房地產?雖然噱頭的意義更多,但這也足以說明房地產企業在形式上都開始去地產化。

 

2016年,港股“恆大地產”更名為“中國恆大”;

2018年3月,“時代地產”更名為“時代中國”;

2018年6月,“合景泰富地產集團”則更名為“合景泰富控股集團”;

2018年7月,“龍湖地產”更名為“龍湖集團”;

 

各大房企,不僅在名稱上開始去地產化,在實踐中都開始尋求多元化轉型。萬科要做美好生活服務商,恆大宣佈向向健康、文旅和高科技產業進軍,碧桂園則進軍智能製造,打造起機器人產業園……

 

早在2014年,就有不少房企判斷,房地產將由黃金時代步入白銀時代。屆時,依託高負債擴張的房地產企業,將普遍遭遇發展瓶頸。

 

雖然這一預言最終被漲價去庫存和棚改貨幣化所打破,但該來的總會來。


高負債率的風險,越來越趨緊的樓市管制,加上未來的高度不確定性,讓房地產企業開始尋求新的發展可能。

 

正如2014年鬱亮在《人民日報》撰文所寫道的:


房地產行業已經度過了最黃金的歲月,但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過,過去“膽大為王”,人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。

 

 

4

“反炒房戰”打響

 

定向降準剛剛落地,央行剛剛宣佈貨幣政策從“合理穩定”變成“合理充裕”,七部委的反炒房治理行動就開始上馬。


時間點的巧合並非偶然,而是顯而易見的對衝。

 

寬貨幣,是中小企業融資成本高企、信用債危機陡現和貿易爭端白熱化的應對手段,其意在於穩定經濟和減少流動性風險,而不在於託房價。

 

然而,任何一次放水,無論是否定向,貨幣之水都會肆溢到樓市中去。為防止在寬貨幣之下,房價再度出現上漲勢頭,以反炒房為代表的嚴監管,就成為迫在眉睫的對衝手段。

 

在樓市風險累積的重要關口,寬貨幣的利好不能再被樓市所劫持,所以緊樓市就跟隨而上。

 

與“反炒房戰”同時到來的,還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購房、限制企事業單位購房等配套手段,樓市強監管的意味不言自明。

 

5

房價維穩


無論房價下一步怎麼走,樓市的確已經到了變局時刻。

 

其一,從監管層面而言,房價維穩已經成為重中之重。所謂維穩,既要防止房價繼續大幅上漲,又要避免發生大跌的危機。反炒房戰,意在遏制房價上漲;而限售限價等冰凍手段,意在防範大跌。雙管齊下,冰封房價。

 

其二,從市場層面來看,房價暴漲的負面效應越來越顯著。不僅居民對此深有體會,連資本市場和房地產企業本身都開始提前做出調整,加以應對。

 

其三,內憂外患之下,房地產的作用不能再被強化。外有美國加息縮表和貿易爭端,內有經濟增長壓力和債務壓力,去槓桿的政策不會輕易放鬆,而脫虛就實的傾向也不能再反覆了。





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