2018年上半年中國房地產市場總結與趨勢展望

投融資俱樂部2018-07-05 06:07:41

2018年上半年,房地產調控繼續積極抑制非理性需求,同時強調擴大並落實“有效供給”,但是,短期需求側調控和中長期供給側改革的交互作用併產生效果尚需時間,市場上的供需情況仍較緊張。重點城市新房市場面積繼續縮減,各線城市中一線城市領降;三四線城市新房成交面積亦有所回落,但絕對規模仍處歷史較高水平。




調控力度不減

“有效供需”推動市場穩定


2018年上半年,房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續積極抑制非理性需求,另一方面重點調整中長期供給結構。


中央明確表態調控不放鬆,多城落實地方主體責任,政策密集出臺。上半年調控力度並未減弱,截至6月底已有50餘個地級以上城市和10餘個縣市出臺調控政策,海南上半年曆經數次政策收緊。


圖:2018年上半年調控政策基本特點


圖:2016-2018.6出臺調控政策城市數量

數據來源:中國指數研究院綜合整理

 

圖:2016-2018.6出臺限購及限售政策城市分佈

數據來源:中國指數研究院綜合整理


政策聚焦擴大“有效供給”,積極出臺相關保障政策。5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃,增加有效供給,提高中低價位、中小套型普通商品住房供應比例,大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,在新增住房用地供應中的比例達到50%以上;融資層面,住房租賃市場融資渠道建設上半年進展明顯,一是住房租賃資產證券化的基本條件和重點支持領域已得到政策的明確,二是險資也已允許進入長租公寓市場。


大城市先後出臺住房發展規劃、土地供給中長期計劃,落實“有效供給”。上海、北京、深圳等城市在未來住房供給規劃中擴大政策性支持住房、租賃住房的比重,住房供應基本體現為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4:4:2的三分結構。同時,開拓渠道保證“有效供給”。一是供地端的保證(規定租賃住房、共有產權住房用地佔比;集體建設用地建租賃住房);二是開發端的轉化(北京提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高於85%的,收購轉化為共有產權住房);三是存量端的激活(包括集體性閒置資產的盤活、土地出讓主體的擴充、各類閒置物業盤活等)。


總體來看,與2017年相比,2018年上半年除在需求端進行重點調控外,也注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題。短期需求側調控(抑制非理性需求)和中長期供給側改革(保證有效供給)共同發力。

我們認為,短期來看,本輪調控週期將拉長,因城施策也將更精準。在整體調控不放鬆的前提下,差別化調控保障合理購房需求將是主要的趨勢,同時針對調控過程中出現的新問題進行微調;中長期來看,以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系建設將同步加快。同時,集體經營性建設用地入市、資產證券化、不動產登記聯網、個稅等方面的新一輪制度改革及創新都將快速推進、互相銜接,推動房地產長效機制的建立。



重點城市新房成交面積繼續縮減

一線城市降幅明顯


政策嚴控下,重點城市新房成交規模繼續縮減。2018年上半年房地產市場調控政策持續深化,長效機制建設穩步推進,金融監管力度加強,在限購限貸、預售限價等嚴控政策下,重點城市新房市場供需不匹配,有效供應不足造成需求釋放受阻,再加上備案延遲等因素影響,新房成交面積持續回落。據初步統計,2018年上半年,50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量在2740萬平方米左右,同比下降約10%。


圖:2010年至今代表城市[1]月度成交量及上半年月均成交走勢

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com


不同級別城市來看,一線城市成交繼續回落。據初步統計,一線城市2018年上半年商品住宅成交面積同比下降約25%,領降各線城市,其中京滬成交面積依然處於歷史最低點,深圳由於去年基數較低,成交兩成左右,但成交規模仍處於低位區間。二線代表城市月均成交面積約76萬平方米,同比下降7%;天津、杭州等熱點二線城市同比下降超三成。三線代表城市上半年棚改力度仍然較大,成交規模絕對值處於歷史相對高位,上半年月均成交面積在32萬平方米左右。


價格方面,根據中國房地產指數系統對100個城市全樣本調查數據顯示,2018年上半年百城價格累計上漲2.62%,較去年同期收窄1.57個百分點。


十大城市二手房成交套數同比下降,價格累計上漲0.21%。據初步統計,2018年1-5月十大城市二手房市場成交套數約42萬套,較去年同期下降近一成。其中,杭州成交套數同比下降超四成,領降十大城市;北京、南京成交套數同比下降超兩成;蘇州二手房市場成交相對活躍,1-5月二手房成交套數同比增長20%以上。價格來看,今年1-5月十大城市二手房價格累計上漲0.21%。

在持續深化的調控政策下,房價趨穩,成交面積持續回落。預計下半年調控政策仍將延續從嚴趨勢,同時深圳出臺的住房新政標誌著多主體供應的長效機制建設取得了實質性的進展。下半年一二線熱點城市延續上半年趨勢,成交穩中有降,價格趨穩;三四線由於棚改貨幣化安置比例將有所下調,下半年市場將有所降溫,整體來看,量降價穩仍是趨勢。




整體供需繼續增長

三四線城市推地增幅最大


圖:2012-2018年二季度全國300個城市各類用地推出面積同比變化

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com


各類用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增長超三成。2018年上半年,全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米,同比增長34.2%,其中住宅用地推出5.0億平方米,同比增長30.4%。分線來看,各線城市住宅用地推地均加速,其中一、二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%,三四線城市同比增長32.9%,增幅最大。


住宅用地成交量同比增長超兩成,二線城市同比增幅居首。2018年上半年,全國300個城市各類用地共成交8.8億平方米,同比增長29.3%;各類用地成交出讓金19075億元,同比增長26.6%。其中住宅用地成交4.0億平方米,同比增長23.5%。各線城市成交面積同比均增長,其中一線城市上半年同比增長6.7%;二線城市同比增長25.3%,增幅居各線城市之首;三四線城市同比增長23.4%。


圖:2012-2018年二季度全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com


住宅用地成交樓面均價同比小幅上漲,溢價率繼續下降。2018年上半年,全國300個城市各類用地成交樓面均價2174元/平方米,同比下跌1.8%;溢價率為20.2%,較去年同期下降15.6個百分點。其中,住宅用地成交樓面均價3907元/平方米,同比上漲4.4%;溢價率為23.3%,較去年同期下降20.1個百分點。今年以來在政策趨緊、監管趨嚴的形勢下,一季度、二季度住宅用地成交樓面均價穩定在3900元/平方米左右。分線來看,上半年一線城市同比下跌22.3%,二線城市樓面均價同比上漲4.4%。三四線城市樓面均價2714元/平方米,同比上漲15.0%,漲幅居首。


從高價地[2]成交來看,上半年全國高價地共成交156宗,二線城市佔比提升。2018年上半年,高總價、高溢價的住宅用地共成交156宗,規劃建築總面積3608萬平方米。其中,一線城市高價地共成交21宗,二線城市成交91宗,佔比接近60%,較2017年高價地成交佔比明顯提升。另外,從部分城市高價地成交樓面價來看,部分地塊成交樓面價已接近或超過周邊房價,地價偏高,未來項目開發存一定風險。

總體來看,2018年上半年,各地政府繼續加大土地供應,住宅用地推出量保持30%以上的增速,其中三四線城市在去年樓市銷售良好的背景下,政府加大土地推出,在各線城市中推地同比增幅最大。成交來看,全國住宅用地成交量繼續提升,受供地結構、土拍政策限制等因素影響,房企在一線城市拿地更加謹慎,一線城市土地成交增速較低。二、三四線城市成為企業拿地熱點,且從今年上半年成交高地價情況來看,高價地成交亦逐漸向二、三四線城市偏移,新一輪的風險值得關注。




銷售金額繼續增長

拿地金額有所下降


圖:2012年至2018年上半年代表企業月度銷售額及同比增速

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com


注:代表企業包括:萬科、保利、中海、恆大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀


代表企業銷售金額保持增長,碧桂園突破4000億元。2018年上半年,20家品牌房企累計銷售額達到23756億元,較去年同期提高32.3%;累計銷售面積18007萬平方米,同比增長30.5%。具體來看,一季度20家品牌房企銷售金額同比增長24.7%,二季度企業繼續加大推盤力度、搶收銷售回款,銷售金額同比增長38.9%。大型房企銷售金額穩步提升,整體銷售業績保持較高水平。


圖:2013年至2018年上半年代表企業拿地面積和金額情況

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com


拿地金額有所下降,三四線城市拿地金額佔比繼續上升。2018年上半年,企業拿地繼續向三四線城市下沉。20家品牌房企累計拿地13503萬平方米,同比增長13.8%;累計拿地金額6101億元,同比下降12.4%。分區域來看,二線城市仍為房企佈局熱點,拿地金額佔比為53.4%,一線和三四線城市拿地金額佔比分別為12.3%和34.3%。其中三四線佔比較2017年上升了8.5個百分點。


房企傳統融資渠道延續收緊態勢,創新融資方式助力企業資金融通。2017年以來,各級監管機構對進入房地產市場的資金實行了自上而下、由內而外的全方位監管,加速行業“去通道降槓桿”、嚴防投機性資金進入房地產市場。2018年,金融監管不斷升級,房企融資渠道持續收緊,海外發債投資房地產受阻。同時,金融監管和防風險已提升至國家戰略高度,房地產行業融資更加合規,融資門檻和結構也將發生新的變化。


新時代下,企業順應政策導向,通過多元化的發展戰略,培育業務增長新動能。現階段,隨著我國經濟結構進入優化期,房地產行業轉型升級、服務人民美好生活的訴求也在日益增強。適應新形勢,行業領先企業邁向多元化發展階段。一方面,租購併舉的住房制度將存量市場空間充分激活,租賃市場迎來快速發展的機遇期。另一方面,在消費升級和產業升級的背景下,企業配合國家產業結構轉型需要,調整經營模式,不斷升級產品服務,構建複合型產業格局。

整體來看,2018年上半年,品牌房企加大項目推盤力度,銷售重心前移,銷售業績保持增長,上半年行業龍頭企業碧桂園銷售額突破4000億、恆大和萬科超3000億。拿地方面,品牌房企延續理性的拿地策略,拿地結構繼續向三四線城市下沉,拿地金額有所下降。此外,在金融監管趨嚴的背景下,房企傳統融資渠道延續收緊態勢,資產證券化等創新融資方式助力企業資金融通。隨著中國經濟結構轉型升級,服務性房地產市場衍生出大量需求,大型房企圍繞“美好生活”進行全產業鏈佈局,挖掘新的利潤增長點。




全年銷售回落,價格趨穩

新開工、開發投資保持增長態勢


內外需求同比增速集體回落,中美貿易戰升級,經濟發展承壓,調結構、促內需等助力經濟高質量發展。從需求端來看,2018年1-5月,固定資產投資同比增長6.1%,增幅較去年下降1.1個百分點,創2008年以來新低;社會消費品零售總額同比增長9.5%,較去年回落0.7個百分點;出口同比增長13.3%,增速較一季度收窄0.8個百分點,隨著中美貿易戰升級,我國出口總量也將面臨較大壓力。投資、消費、出口三個指標增長均有回落,加之新舊動能持續切換,經濟發展總體動能略顯乏力。展望下半年,中美貿易戰階段性反覆或成常態,對美出口可能繼續走弱,但隨著“一帶一路”等利好帶動,外需仍將保持一定動力。另外,貨幣政策穩健中性調控目標不變,緊信用和寬貨幣加強配合,持續優化槓桿結構。內外環境變化背景下,金融機構存款準備金率仍有下調空間,美元走強,人民幣貶值壓力依然較大。整體來看,全年經濟發展承壓,增速將呈前高後低態勢,但隨著經濟結構的持續調整、防風險措施的不斷落實等,經濟向高質量方面邁進仍然是趨勢。


圖:2011年至今三大需求同比增速走勢

數據來源:Wind,CREIS中指數據,fdc.fang.com


房地產市場方面,上半年政策環境趨緊,長效機制建設穩步推進,商品房銷售增速放緩。2018年以來,全國房地產市場整體環境繼續收緊,限制性調控政策或不斷擴圍或強度持續升級,同時長效機制堅實推進,住房制度改革不斷取得新進展,切實打擊了部分非理性需求。商品房銷售面積增速延續去年的收窄趨勢,2018年1-5月全國商品房銷售面積5.6億平方米,同比增長2.9%。值得注意的是,受房企衝擊業績及政策導向壓力等多方作用影響,5月市場有效供應大幅增加,單月銷售面積止降轉增8%,使1-5月商品房銷售面積增速出現反彈,增幅較1-4月擴大了1.6個百分點。


圖:2012年至今全國商品房銷售面積、銷售價格、開發投資額、新開工面積同比走勢

數據來源:國家統計局,中國指數研究院綜合整理


預計下半年全國商品房銷售規模回落、銷售價格趨穩。在因城施策調控引導下,房地產市場將延續分化發展格局。一二線熱點城市調控基調從控需求轉向增供給,受去年同期低基數及供應改善影響,這類城市銷售降幅將持續收窄至規模趨穩。另有部分城市人才戰略引發的市場行情已有政策出臺調控且擴圍預期加強,新落戶人口的置業需求釋放週期將明顯後延,需求規模將趨於穩定。而三四線市場受棚改貨幣化安置比例下行調整影響,市場有效需求將有所下降,銷售規模將隨之回落。另外,2016年下半年以來,重點城市“限競房”用地成交規模較大,目前第一批“限競房”已入市,且下半年推出力度也將加大,這對於重點城市的房價企穩將起到積極作用。綜合來看,預計下半年全國商品房銷售規模將回落,得益於整體供求關係的改善,銷售價格將趨於穩定。


投資開工方面,新開工、房地產開發投資將保持中低速增長。2018年以來,市場整體收緊大背景下,金融端調控發力,融資難、行業信貸收緊等困境導致房企資金面壓力劇增,加快週轉儘快迴流資金成為業界普遍共識。1-5月全國新開工面積同比增速提升至近一年最高水平,開發投資額增速也持續居於高位。下半年,在補庫存、擴增土儲規模等因素刺激下,房企開發投資、新開工積極性將持續,但受限於資金壓力,增速繼續提速動力不足,預計下半年商品房新開工、開發投資額將保持中低速增長態勢。



[1]代表城市共50個,一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市;二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、瀋陽、無錫、長沙、南昌25個城市,主要是各省會城市和計劃單列市;三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、宿州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市,主要指地級市。

[2]高價地為總價10億以上&溢價率超100%、總價20億以上的住宅用地。

來源:中國指數研究院

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