為什麼說房價上漲是一場合謀

虎嗅網2018-06-12 02:20:09


來源:一見財經(ID:yijiancaijing)

作者:一見菌


今年以來,房價在嚴格調控中一路上漲,這是一個奇怪的現象,以前不調控房價漲,現在調控這麼嚴,房價還在漲。


這說明一個問題,要麼是調控的方法不對,沒有從源頭遏制炒房,要麼是地方政府調控決心不大。


據一見菌分析,在每一輪的房價上漲“盛宴”中,地方政府、銀行以及炒房者都是最大的受益者,這才是房價上漲的本質原因。


可以這麼說,房價上漲是地方政府、銀行和購房者“合謀”的結果,儘管他們沒有刻意聯合,但共同的利益訴求,讓他們走到了一起。


更奇怪的是,在中國的房價上漲中,除了沒參與進去的人,竟然找不到“受害方”,幾乎和房地產有關的人都在發財。


01 


最近,中原地產公佈了一組數據,儘管樓市仍被調控籠罩,熱點城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。


5月單月,50大熱點城市賣地金額創年內最高紀錄,合計賣地金額單月高達3130億,同比上漲幅度高達111.5%。


從1月~5月來看,50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億,與2017年同期的9503億相比,上漲幅度高達57.6%,多賣了4520億。


賣地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥,這些城市的土地出讓金成交金額均超過百億。


最高的杭州,5月賣地1391億,同比上漲246%;其次是蘇州,賣地681.8億元,同比上漲77%。


在“房住不炒”的大背景下,為什麼地方政府能夠“左手調控,右手高價賣地”呢?


我們發現,其實地方政府也知道“捂盤惜售”的道理。


下面這張圖就很好地說明了這個問題,地方政府這幾年土地供應量減少了,土地收入卻依然在增加。


近10年房地產企業土地開發情況(來源:國家統計局)


以上是近10年中國房地產企業土地開發情況,用三個指標來反應,分別是房地產企業待開發土地面積、房地產企業購置土地面積和房地產企業土地購置費用。


按照國家統計局的統計口徑,房地產企業待開發土地面積指的是經有關部門批准,通過各種方式獲得土地使用權,但尚未開工建設的土地面積。


單獨分析這個數據,可以發現,2008年房地產市場低迷,開發商建房熱情不高,這個數據在近10年都是最高的,達到48161.07萬平方米。


後來,隨著2009年房地產市場復甦,待開發土地面積開始下降,但隨著房地產企業購置土地面積的上升,待開發面積也相應的增加了。


再來單獨看看房地產企業購置土地面積,這就是地方政府賣給房地產企業的土地面積。


從上圖可以看出,購置土地面積最高點出現在2011年,當時是44327.44萬平方米,之後一直呈下降趨勢,尤其是2013年開始,下降幅度較大。


到2015年和2016年,房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%,2016年只有22025.25萬平方米。


所以,如果要論2016起中國新一輪房價大漲的原因,除了貨幣供應量增加,很大一個原因就是土地供應已經告急。


與房地產企業購置土地面積形成鮮明對比的是,房地產企業土地購置費用近10年一直在增長,2007年為4873.25億元,2016年已經上漲到18778.68億元,整整翻了3.85倍。


現在,供地面積依然處於低位,但地方政府的賣地收入卻在大幅增長。


於是就出現了前文所說的情況,5月單月,50大熱點城市賣地金額同比上漲幅度高達111.5%。


地價漲了,房價肯定要漲。任志強有個形象的比喻,如果把房子比作麵包,土地就是麵粉,麵粉都漲價了,麵包不漲價說不過去。


早些年,因為土地財政,地方政府依靠賣地獲取利潤,一方面拉動地方投資或者說GDP增長,另一方面依靠地產商來打造公共市政配套。


這些年,地方政府都在落實“房主不炒”的房地產調控總要求,不管是一線城市還是二線城市,甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產調控政策。


本以為,地方政府要主動革自己的命,擺脫對土地財政的依賴,但從現實情況來看,地方政府在下一盤很大的棋。


棋局是這樣的:減少土地供應—通過各種手段去庫存(棚戶區改造、人才計劃等)—房價上漲—以更高的價格賣地。


 02 


如果說地方政府是房價上漲的最大受益者,那麼推波助瀾的就是銀行,這幾年,銀行資金大量流入房地產領域。


表面上,銀行為了響應國家房地產調控政策,這兩年也在主動限貸或者提高房貸利率,但資金的流向並未改變。


一見菌查看了多家大型上市銀行近6年的財報,發現兩點:


1. 房地產相關貸款(房地產業貸款、個人住房貸款)比例都很高,而且呈上升勢頭。


2. 和其他行業貸款相比,房地產相關貸款壞賬率明顯低於其他貸款,房地產相關貸款是銀行的最優質業務。


持續多年的房價上漲讓銀行賺的盆滿鉢滿,中國很少有公司在世界公司排名中進入前幾名,但中國的銀行業是個例外。


上週,《福布斯全球上市公司2000強》發佈,中國和美國公司首次在排名前十的數量上打成平手。中國工商銀行和中國建設銀行連續6年排名第1和第2位。緊隨其後的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希爾哈撒韋。


除了工行和建行,入圍前10的中國銀行還有中國農業銀行、中國銀行和平安保險集團。


像阿里巴巴、華為、京東、百度、小米這樣的科技公司,平時在市場上的聲量很大,但連前15名都沒有進入。


《福布斯全球上市公司2000強》前15名


下面我們來詳細看看建設銀行和工商銀行近6個財年的房地產和製造業貸款情況。



以上是建設銀行近6年個人住房貸款的增長情況,2012年是1.53萬億,到2017年已經上漲至4.2萬億,6年翻了2.75倍。


另外,6年來,建設銀行個人住房貸款佔比也一直在上升,並沒有因為房地產調控政策而減少。


這說明兩個問題:


1. 越來越多的購房者通過貸款買房,而且貸款的額度越來越大。

2. 銀行住房貸款比例不斷增加,意味著其他行業的貸款被擠佔。



以上是建設銀行鍼對房地產企業的貸款,從圖上可以看出,2012年~2014年一直在增加,但近三年出現了下降。


所以,銀行確實收緊了對房地產企業的貸款,導致很多房地產企業這幾年開始去海外發債融資。


不過,值得注意的是,銀行對房地產企業的貸款總額有限,比如最高時候的2014年只有0.52萬億,2017年下降至0.41萬億。


從量級上看,銀行對房地產企業的貸款和對個人的貸款相比,連個零頭都不夠,所以減少或增加,對房地產企業的影響並不大。


和房地產相關貸款相比,銀行給製造業的貸款總額小很多,也就只有前者的三分之一左右,不僅如此,近6年貸款比例一直在下降。



在一見菌的印象中,金融支持實體經濟已經喊了好多年,但從實際效果來看,支持的力度不是在增強,而是在減弱。


以上是建設銀行近6年的製造業貸款情況,從圖上可以看出,2013年的時候最多,為1.3萬億,2015年最少,為1.2萬億,近兩年有所回升,但還是在1.3萬億左右徘徊。


最重要的是,從建設銀行近6年製造業貸款佔比來看,一直呈下降趨勢,2012年的製造業貸款比例是16.97%,2017年已經下降至10.22%,如果按照這個趨勢,估計再過幾年,要下降至10%以下了。


所以,和製造業貸款相比,銀行還是更“愛”房地產,儘管宣傳的口號是“減少房地產貸款”“金融支持實體經濟”,但結果卻恰恰相反。


如果覺得建設銀行只是個例,我們再來看看“宇宙銀行”工商銀行的個人住房貸款、房地產業貸款和製造業貸款。



以上是工商銀行近6年的個人住房貸款,佔比沒有建設銀行高,貸款規模也比建設銀行小,但從趨勢來看,額度和比例都在增加,抑制房地產貸款只是一句空話



從上圖可以看出,工商銀行對房地產企業的貸款規模高於建設銀行,從2012年起開始下降,不過2017年又大幅增長了747.7億。



工商銀行對製造業貸款總規模整體大於建設銀行,但同樣,貸款佔比也一直呈下降趨勢,2012年是23.8%,到2017年就只有18.6%了。


更值得注意的是,工商銀行近4年對製造業的貸款總額也在連續下降,2017年和2014年相比,已經減少了1237.41億。


簡單算一個帳,假設一個企業可以獲得500萬貸款,那麼減少1237.41億就意味著4年間有24748家企業已經無法從工商銀行獲得貸款。


所以,對於銀行支持實體經濟,我們不僅要看它說什麼,還要看它做什麼,至少從近6年的數據中可以發現,銀行在用實際行動支持房地產。


 03 


房價上漲,政府賣地增加財政收入,銀行放貸增加利息收入,對於購房者來說,很多人這幾年也獲得了不菲的投資收益。


1998年房改之初,購房者買房的目的真的是“用來住的”,但隨著房價持續上漲,房子的投資屬性越來越重。


所以,購房者被天然的分成了兩類,有錢的投資客和錢不太多的剛需客,前一類購房的目的是為了賺錢,後者是為了居住。


從購房的動機來看,投資客是主動的,而很多剛需族則是被動的,他們被不斷上漲的高房價裹挾,本來可以先攢錢,等能力達到後再買房,但現實並不允許。


於是,我們看到,近幾年居民負債率不斷攀升,這意味著越來越多的人通過銀行貸款購房,而且貸款佔購房資金的比例在上升。


雖然對剛需族來講,購房過程是痛苦的,但在痛苦過後,上漲的房價讓很多人又感覺到自己“賺到了”。


正是這種預期,讓越來越多人相信,中國的房價不可能暴跌,至少過去20年就是這樣。


經濟學上有一個著名的概念——預期,指的是未來的不確定性對於人們的經濟行為的決定性影響作用。


現在,在政府、銀行和購房者三者的合謀下,房價上漲似乎正在變成一種確定的預期,預期確定,就會有很多利益相關者飛蛾撲火似得進入。


一見財經(ID:yijiancaijing)原創,轉載須授權


*文章為作者獨立觀點,不代表虎嗅網立場


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TAGS:個人住房貸款房地產相關貸款房地產調控政策土地出讓金