中海地產地下車庫成本控制常規措施(全套)

房地產經理人聯盟2018-05-21 07:47:06

中海地產的高利潤率得益於中海的成本控制,地下車庫成本又是中海地產控制的重點......

今天分享的是《中海地產獨樹一幟的地下車庫成本控制措施》


一、地下車庫平面佈置設計

①中海地下車庫平面佈置原則

②中海地下車庫適應的柱網尺寸

附表一:各城市地下車庫適應柱網尺寸表

③地下車庫面積優化設計

① 方法一:

使用效率最高的高效停車單元進行組合設計。 高效單元是經設計研究優化的車道面積最小、停車效率最高、面積是4000 平方米(一個消防分區)的設計模數單元(見附圖一~三)

附圖一▲

附圖二▲

附圖三▲

中海地產方案規劃設計階段,增加地庫適應性方案比較,使用地庫停車標準單 元(附圖一~三),進行地庫概念方案設計,調整住宅樓棟間距避免出現 車輛單排佈置、被動利用塔樓地下空間、支護間距預留不夠等等問題。

方法二:停車庫端頭優化停車佈置設計

附圖四▲

近端式停車佈置(附圖四),在近端的兩跨比循環式佈置可多停車 7輛,因此,在滿足規範 50 輛停車分組及防火間距要求的情況下,應儘量 採用盡端式佈置。

方法三:規整地庫外輪廓,減少無效建築面積

(附圖五)

方法四:充分利用地庫角部空間,佈置機房及豎向交通口

(附圖六)

方法五:在滿足分組(50 輛)佈置停車的情況下,儘量減少豎向通道 數量;魚骨狀排列為最經濟佈置方式。

④地下車庫人防工程佈置

地下人防車庫佈置設計應滿足下列原則:

⑤停車效率控制指標

附表二:住宅集中地下車庫停車效率控制指標表

注:車位平均面積計算標準為地下總建築面積除以總停車數


二、中海車庫埋深、層高及剖面控制

①影響地庫埋深的主要因素及優化措施

☀主要因素:綠化覆土厚度要求、綜合管線設計標高、地庫結構高度、地 庫內機電排管高度、車庫淨高。

☀適應綠化種植覆土厚度要求的結構優化設計措施:

②地下車庫埋深及標高控制

小高層、高層住宅地下室埋深一般為地上建築高度的1/15~1/30,約3.3 至4.0 米;半地下車庫埋深一般在1.5 至2.0 米;全地下車庫埋深因考慮綠化種植、管線綜合及場地設計,一般在4.2 米至5.0 米。地庫埋深深度應儘量減小,以控制地下水浮力並減小開挖量;高層地下室埋深與地下車庫埋深應進行協調,綜合計算高層結構增加成本和基坑支護節省成本之間關係,達到最佳經濟性。

華東地區住宅地下車庫從成本角度看,因半地下車庫無需設置通風設備、可減少埋深深度和人車出入口數量,應優先選擇設置。各城市對半地下車庫定義不同,應儘可能利用規則增加側牆採光通風面積,進一步挖掘成本降低的方法和潛力。

③地下車庫層高與剖面設計控制

附表三:自走式地下停車庫剖面設計各功能空間高度控制表

注:車庫淨高規範要求為不小於 2.2 米,目前豪華多用途車高度尺寸達到 1.8 米,如 5118×2007×1842、4835×2190×1832;且部分車頂有行李架,因此建議採用超豪華標準的項目,最小 淨高考慮 2.3 米。

三、中海車庫含鋼量、砼量控制

①含鋼量指標

附表四:含鋼量指標表

②混凝土量指標

附表五:複式機械地下單層車庫混凝土用量分佈

附表六:自走式地下雙層車庫混凝土用量分佈

地庫混凝土用量中,底板用量最大,佔總量的 50%以上,因不同地質 情況,不同結構形式,對底板混凝土用量的影響較大,從而影響總體混凝 土指標產生波動。

☀自走式地下單層車庫混凝土用量單平米建議指標:人防地下車庫 1.3m3/m2,非人防全埋地下車庫 1.0m3/m2。

四、中海基坑支護成本控制

常用支護結構型式有以下幾種:

水泥攪拌樁重力式擋牆、排樁、排樁+拉錨、排樁+支撐。排樁一般採用沉管灌注樁,特殊情況下也可採用預製管樁和鑽孔灌注 樁。具體採用何種基坑支護形式主要根據基坑開挖深度、地質情況和場地情況綜合 確定。

附圖七


五、中海車庫圍護體構造優化

①地庫頂板防水構造做法

地下室頂板做法(除主樓以外部分)

注:頂板設計應注意在面積較小或寬度較窄的區域,進行結構找坡排水,排水坡度 0.5--1%。

②地庫側牆防水構造做法

地下室外牆做法

說明:螺桿洞處理方法見第三條牆面做法中(二)外牆做法相 關部分

注:地下室側牆防水,由於華東地區水位較高、側壓較大,且側牆厚度僅 250~300,側牆外側防水構造必須保證,可採用防水塗料塗刷;

③牆體止水帶做法

外牆根部施工縫採用鋼板止水帶,厚度為 3,安裝在外牆體厚度的中 部,縫的形式採用平直式。施工縫外柔性防水層增加附加防水層,寬度為 500。

附圖八

附圖九

④後澆帶做法

後澆帶應採用微膨脹混凝土,強度等級比兩側混凝土提高一級,鋼筋 採用焊接連接

附圖十

⑤地庫底板構造做法

地下室底板做法(車庫)

地庫排水優化設計方法 地庫排水設計主要有明溝和地漏排水兩種:

☀地庫底板成本優化方法

⑥地下室汽車坡道底板做法

注:坡道防滑面層做法應避免採用傳統水泥砂漿“石姜擦”做法,壓花紋樣採用半圓形溝紋,避免車輛衝擊破壞。


六、中海地下車庫機電設計控制

①地庫排風優化設計

☀誘導風機系統與傳統通風系統比較:

☀地庫通風采光窗或通風采光庭院設置: 地下車庫採用通風采光窗或庭院設計,通過自然補風,可以減少或取

②擋煙垂壁優化設計

③室內管線綜合優化設計

中海地產地下車庫室內排管優化設計控制:

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