張海民,願你歸來仍是少年

地產人言達令2017-11-17 01:13:11



豔姐說


今天(11月16日),陽光城正式發佈公告,陽光城總裁張海民因個人原因,自今日起,辭去集團總裁一職。

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2017年地產界最大的離職新聞之一大概就是:陽光城總裁張海民離職。


2017年最大的高管履新新聞是:朱榮斌履新陽光城,擔任執行董事長。


並且今天(11月16日)陽光城發佈公告稱:任命朱榮斌先生為公司總裁;聘任吳建斌、闞乃桂先生為公司執行副總裁


由此形成經營層老中海“金三角”。

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如果說,陳凱是將陽光城帶上直升飛機的人;那麼,張海民就是帶領陽光城實現守正出新的人。


2016年,陽光城銷售額達到487.2億元,相較於2015年的310億元,同比增長57%。有人預測,按照這個節奏發展,陽光城衝進千億隊伍指日可待。

 

然而,就在所有人都期待著海民總帶領陽光城再創佳績時,他卻出人意料的選擇了離開。


一時間,業內非常關注:海民總為何在陽光城業績蒸蒸日上之時選擇離開?他的離開會給陽光城帶來什麼樣的改變?他個人的職業生涯下一站又將去哪?其實很多朋友都已瞭解,海民總將開啟自己的創業之旅。


離開很自然,近期再見海民總,他已經非常淡然,言談中更多的是感謝,感謝陽光城,感謝老闆林騰蛟,也很贊服朱榮斌系統性運營能力強。


(豔姐和海民總近期在易居中國二樓喝咖啡)


豔姐梳理了他在陽光城的7年職業生涯,以及他在地產行業沉浮25年的心路歷程,希望通過這樣的分享可以給更多地產人帶來思考。


1
總裁人生 34歲當上總經理


翻看張海民的個人履歷,可以說是十分亮麗。

 

張海民出生於1969年3月,深圳大學應用數學專業畢業。23歲畢業即入職萬科集團,擔任北京、深圳萬科地產營銷總經理,這一待就是10年,有人風趣的稱他為“老萬科”。

 

憑藉著在萬科積澱了十年的行業經驗,2003年,張海民加入融科地產,年僅34歲就當上了總經理。

 

之後,張海民先後在上海星月投資,沿海地產兩家公司有過任職經歷。這期間,他還做過一年工業地產,因而對做產業園的邏輯也很清楚。  

2010年,對於張海民來說,意義重大。這一年,他正式入職陽光城,擔任副總裁。和時任總裁陳凱一起,共同助力陽光城進入高速發展時期。陽光城“三年業績番10倍”的業界佳話,張海民也功不可沒。


不僅如此,2011年3月開始,張海民還兼任福州公司總經理。任職期間,福州公司連續三年拿下福州樓市冠軍,市場佔有率超過10%,2013年福州公司銷售業績超100億,至今還沒有被超越。這在閩系房企扎堆的福州來說,是非常不容易的。


2015年1月,帶著陽光城一路高歌猛進的陳凱離職,張海民接班成為陽光城的新一任總裁。一向低調的他,也因此,成為媒體關注的焦點。


在張海民擔任陽光城總裁兩年多的時間裡,陽光城的業績實現了從200億到近500億的轉身,成功躋身衝千億房企行列。通過他最擅長的併購術,陽光城的銷售業績、土地儲備、僱主品牌都上了一個臺階。


2
瘋狂併購 為千億房企鋪路


如果說陳凱時代的陽光城,通過招拍掛進入未被市場發現的價值窪地,即使當時看來是貴的,但時間證明他的眼光是獨到的,陽光城也因此快速鋪開佈局。


那麼,張海民時代的陽光城則被注入了強大的併購基因。

 

“今天的土儲排名就是五年後的規模排名。”這是張海民反覆強調過的,“要做到一千億的銷售額,從邏輯來看,需要三千億到四千億的土儲,這是很正常的、快週轉的一個模式。”

 

為了給陽光城的衝千億之路準備充足的彈藥,張海民的併購之路可謂大刀闊斧。

 

2016年,陽光城大手筆的拿出205億元進行併購,這一數字僅次於恆大、碧桂園和以併購聞名業界的融創。更關鍵的是,陽光城的併購額與融創在這一年的併購額(220億元)相比,只差了15億,大有趕超之勢。由此,陽光城也一度被業內看作是繼融創之後的全新“併購王”。


在佈局版圖上,張海民也有自己的見解,他認為,運營城市不能有侷限性,要想到做到千億,必須要做全國發展。


為此,2015年,張海民在陽光城原有的“2+X”戰略佈局基礎上進行升級,提出“3+X”的佈局公式,2016年進一步升級為“3+1+X”。即深耕福建大本營,加碼長三角、京津冀和珠三角三大核心區域,同時在其他城市尋找發展機會。


由此,陽光城將陣地擴展到京津冀和珠三角,成都、武漢、長沙、鄭州、南昌等具有發展潛力的城市也被納入了陽光城的版圖,陽光城也由此開始了全國化佈局的新一輪擴張。


在張海民的帶領下,陽光城的併購足跡遍佈北京、上海、廈門、長沙等十九城。


2016年,陽光城通過併購獲得的土儲面積達到835.9萬平方米,在新增土儲中的佔比超過八成。這個比例是非常驚人的。其中僅長沙中泛置業、廣東逸濤萬國、杭州物產中大三筆收購,便為陽光城帶來了58個項目。


為了保證資金流的正常運轉,縮短開發週期,張海民看中的併購項目,大多數處於在建或在售狀態,併購效果也是立竿見影。


這其中最典型的要數上海的麗景灣plus。總計12個億的收購額,陽光城在交付了兩億定金後,短短5個月便將項目銷售完畢,把錢收了回來,還加了併購貸,利潤當年就見效了。

(陽光城麗景灣PLUS效果圖)


相較於動輒幾十億幾百億的招拍掛市場,併購不僅讓陽光城獲得了大量土地儲備,而且也大大降低了土地成本。據公告披露統計,陽光城的拿地成本是每平方米1304元,與公開招拍掛市場相比低了很多。


不過,在城市選擇上,張海民依然有著自己的原則和底線。

 

對三四線城市的前景,他“選擇性”看好與不看好:長三角周邊三四線城市,比如上海、杭州周邊的三四線;大灣區周邊的三四線;以及南京、鎮江、揚州周邊的三四線,他力主可進入,其他的則不。

 

當然了,從公開資料數據也可以看出,陽光城併購的絕大多數地塊還是位於一二線城市核心區域,三四線城市基本絕緣。


今年6月,陽光城通過併購,將北京密雲君山別墅收入囊中。其土儲數量,可以供陽光城開發3年以上。至今短短兩年,北京陽光城已經有5個項目。就在其他發展商還在門口徘徊,張海民卻早已抓住了拿地窗口期。


2014年以來,陽光城通過招拍掛方式,一共在一線城市拿了5塊地,其中北京2塊,上海3塊。與此同時,還通過收併購,拿下了廣州麗景灣、江灣新城等四個項目。截至目前,陽光城共有土地儲備超過3000萬平方,總貨值超過4000億。

 

有了如此充足的土地儲備,衝千億,只是時間問題。


漂亮的成績單讓併購成為了陽光城的新標籤,但人們可能很難想象,風光的數字背後,張海民的併購之路推進的並不容易。


最初接手總裁一職位之時,陽光城的土儲貨值只有700億,賬面資金不過40億,要進行快速擴張土儲,確實有點力不從心。


為了有充足的資金去完成併購,張海民開始籌措融資創新,與金融機構設立資金池,資本市場公開發債和定增等。


有意思的是,張海民的人格魅力也是蠻大的,據說,當時有不少併購項目都是賣方直接找上門,看中的就是陽光城以及張海民本人在業界的口碑。


在談話的過程中,每每提到併購,張海民總總是侃侃而談,你能很明白地感受到他是有想法的,而且也確實能做出一番成績。


這種情懷是很容易感染人的,於是,你會明白,為什麼他曾年紀輕輕,就做到了總經理的位置;又為什麼能夠在陽光城增速遭遇瓶頸之際,憑藉併購和融資實現彎道超車。


3
 “七年之癢”難逃


身處高位,難免會遭遇種種聲音。


有人曾質疑,張海民治下的陽光城,增速似乎不如陳凱時期。


事實上,從擔任總裁那天起,張海民就對陽光城近5年的規模發展和增速節奏,有了規劃。


雖然2015年陽光城董事會對張海民所帶領的經營班子的要求是到2020年實現千億,但實際上依據到去年底的土儲,2017年就能夠做到七八百億,2018年1200億到1500億,到2020年做到2000億出頭。張海民認為,穩定,才是一家企業能夠最終長跑的基礎所在。速度太快了不行,沉澱會不夠。


遺憾的是,張海民的規劃,終究沒能走下去。

 

2017年中旬,碧桂園前CFO吳建斌和前聯席總裁朱榮斌先後入職陽光城。吳建斌擔任執行副總裁,分管財務、證券、風控方面的工作;朱榮斌的頭銜則是執行董事長。

 

按常理看,這本是一個正常的人事調整,不過其產生的影響或不僅限於人事調整。

 

執行董事長,這應該是目前職業經理人能夠拿到的最高職位。在陽光城內部,它不是一個常設職位,在地產行業內,這個職位也並不常見。最重要的是,從層級上來看,位於總裁之上。

豔姐猜測:

1、老闆對陽光城的發展增速或許有更高的期待

 

坦白說,憑藉出色“併購”能力,張海民為陽光城獲得了大量低價貨值,為今後的發展打下了充足的基礎,但從賬面數據來看,陽光城整體業績增速確實有所增緩。

 

朱榮斌也在首次就任之時表示過,併購為陽光城帶來了一些好的項目,但是也拖慢了公司的發展速度。


對於這一點,張海民並不否認,快速併購的弊端是肯定的,因為錢是要成本的,難免會侵蝕當年利潤,以及由於併購必然帶來或大或小的瑕疵,需要收購之後要花很大精力去消除。


但是在他看來,規模發展是一個循序漸進的過程,只要土儲基礎打好,未來希望是很大的。何況張海民自己的規劃就是2020突破2000億,也不算慢了。

 

但老闆似乎等不了3年,而是希望在短時間內實現規模上的高歌猛進。

 

2、老闆對於新佈局是否完全認同呢?

 

現階段的陽光城,目標還是很明確的,高週轉快增長,小目標千億,中期目標瞄準三千億以上,擠進地產十強的行列。基於這樣的一個發展目標,除了自身資源優化整合,全力以赴之外,學習其他房企的增長路徑也不失為一個好方法。

 

在業界,論規模增長速度之快,碧桂園首屈一指,陽光城想學習碧桂園快速增長路徑也就不難理解。此次直接納入兩員碧桂園的實力大將,無疑是一個捷徑。


兩方面一總結,老闆的本意,應該是想控制成本,同時加速集團的增速規模。而張海民大舉併購需要大量的資金,同時增速不夠;碧桂園的法寶則是,三四線、高週轉,“雙斌”也擅長成本控制和盈利擡高,這對於目前的陽光城來說,正合胃口。


除了發展速度之外,在城市佈局上,張海民的底線也一再被挑戰。


在“雙斌”的“三全戰略”(全佈局、全方式和全業態拿地)之下,陽光城計劃今年進駐了不少新的城市,在朱榮斌上任後第一天計劃進入20個新區域名單中,赫然出現了甘肅、湛江、烏魯木齊等城市。拿地上也是一路向三四線城市下沉,比如紹興、海鹽、溫州、無錫、啟東,甚至還有杭州轄下縣級市建德。


這與張海民的深耕一二線城市理念截然不同。


既然戰略理念不一樣,張海民選擇辭任也就容易理解了。


就像一句廣告語“基因決定基底”,全面複製碧桂園是否適合陽光城,需要時間來印證。


豔姐相信:一切存在就是合理,海民總一定會有屬於自己更好的職業發展路徑,陽光城也是業界非常值得尊敬的房企,也一定會在朱榮斌、吳建斌、闞乃桂先生帶領下開創新篇章。


4
3500億再造千億房企 文化是根源


陽光城的變動還遠不止張海民的離任這麼簡單。在張海民辭任前後,陽光城內部的人事變動很頻繁。打法改變了之後,換人是肯定的,也是最直接的。


除了在所有的中心上面都架設了執行副總裁之外,陽光城也在不斷招兵買馬。據小道消息稱,在陽光城新招入的人員當中,有不少都是有碧桂園背景的,看來,林老闆學習碧桂園的決心也是蠻大的。


今天在張海民正式離任之後,陽光城今天發佈公告稱:任命朱榮斌先生為公司總裁;聘任吳建斌、闞乃桂先生為公司執行副總裁


這樣的人員調整對陽光城來說,可能也是再上規模臺階,學習碧桂園,注入新鮮血液一種動力方式。


現在,陽光城已經在以“碧桂園的速度”運轉。“雙斌”在調整的邏輯下,對陽光城旗下項目的週轉要求已經提升到“八個月新買的土地實現正現金流”,對福建泉州、江蘇等地的部分項目已經明確提出“四五個月之內必須開盤”。

(泉州陽光城翡麗公園效果圖)


這種短平快的節奏,聽起來確實令人振奮。


“雙斌”給陽光城允諾的業績指標,也令人期待。

 

2017年保底簽約額703億元;未來三年全口徑統計下的保底銷售安排分別為1500億元、2500億元和3500億元。

 

數字看似很風光,但朱榮斌的壓力應該也不小。

 

豔姐粗略算了下,2017-2020年,按照新增10000億元以上的土儲來計算,平均每年約3000億元。為此,未來陽光城每年的平均資金需求至少要1000億-1500億元。


如果3500億的目標能順利達成,陽光城在2020年就有望進入房地產行業TOP10。精於投資和管理的朱容斌和擅長財務和戰略的吳建斌,如何操作這樣一盤大棋,把陽光城帶入新的高峰,也是挺讓人期待。


在戰略目標的定位上,陽光城提出,到2020年,銷售規模、利潤率、客戶滿意度、員工滿意度、文化價值觀等五項軟實力指標中,至少要有三項位於行業前五。到2022年,五項全部進入前五,並且有三項指標名列前三。

 

這幾乎就是在複製碧桂園的發展道路。

 

那麼,碧桂園的成長路徑究竟適不適合陽光城的發展呢?

 

豔姐想,根源還是在文化。衝千億可以靠機制,衝萬億就要靠文化。


拿碧桂園和陽光城來說,一個是3000億規模,以農村包圍城市為戰線的行業翹楚,一個是近500億規模,以併購融資進入衝千億隊伍的當紅房企。碧桂園強調狼性,以總部為制度和融資的主導;陽光城則相對扁平化,強調相對有情懷的企業文化,內部傳閱著由林騰蛟主導編寫的融合中西文化的《文化手冊》。


對於陽光城來說,如何將碧桂園好的方法和經驗全面融入陽光城,成為適合陽光城發展的方法和文化,這是目前最需要做的。


碧桂園的方式嫁接到陽光城身上到底行不行,關鍵要堅持。


業績上的結果,有時候短期內可能實現,但是核心競爭力並不是短期內能夠用錢買到的,還需要企業有合適的文化土壤來培養。如果一味的追求短期內業績上的成果,造成高管隊伍的流失,其實是一件挺遺憾的事情。


這一次,張海民的離任,對於他本人,對於陽光城,或許都是一件好事。


5
關於未來 天時、地利、人和


自2010年進入陽光城,張海民已經在這家閩系房企度過了七年。


在陽光城,張海民披荊斬棘,對陽光城的併購進行了大幅度的提升和變革。而當他離開陽光城,卻能放下之前的光輝和執著,以歸零的心態開創另一片天地。這是非常難得的。


如今,陽光城之於張海民,已經是個完成式,但是張海民對於併購之路的探索還在繼續。


關於下一步的計劃,由於一切還沒有塵埃落定,海民總並未對外透露很多,但是大概率是成為一名創業者。


從萬科到融科,從沿海到陽光城,張海民的每一次轉身都是一次勇敢的取捨,他知道自己想做的是什麼,也會直面自己的內心。

 

如今,張海民帶著自己多年地產實踐的經驗,重新站在起跑線上,帶著更加廣闊的視野、更加時代的思維,醞釀著創造更加璀璨奪目的業績。


最後,送上我很喜歡的海民總曾經說的一段話:


“回首我在地產圈的這25年,感觸頗多。個人能力固然重要,但平臺的價值和市場的態勢也非常重要。在市場下行的時候,你的任何一個選擇和動作都可能是錯的;但如果市場向上走,藉助好的平臺,你可能就會獲得十倍的成功。所以,永遠不要以為自己很強,天時、地利、人和,一個都不能少。”


-END-


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TAGS:張海民陽光城碧桂園併購